我國電子商務交易額達5.85萬億

據第一太平戴維斯統計,截止2014年6月底,我國電子商務交易總規模已達5.85萬億元,其中,B2B交易額達4.5萬億元,同比增長32.4%。2014年上半年,阿里巴巴坐穩龍頭地位,約占4成的市場份額。

2014年上半年工業園區成交量為新增供給面積的25倍

物流是電商交易的基礎,物流成本占到電商毛利的3%～5%。物流基地的形成將降低物流成本,從而為電商企業帶來更豐厚的利潤。基于電商發展迅速,電商企業已成為優質物流園區的主要需求驅動力。全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。在寫字樓和商鋪市場競爭加劇,住宅市場面臨“以價換量”的現狀,物流地產回報較高且穩定。目前物流地產成為地產商及基金公司爭相開發投資的焦點。例如,北京工業物流園區呈現供不應求的現象,自2011年至今,工業園區每年的總存量與年成交量基本持平。2014年上半年工業園區成交量為新增供給面積的25倍。

中國電商園區發展集中在京津唐地區、長三角地區、珠三角地區、成渝地區。京津唐地區主要依靠政府指導,以北京通州電子商務中心為核心的園區,憑借政策優勢帶動周邊發展。隨著京津“半小時經濟圈”的步伐不斷加快,地處京津間的武清區就吸引了大型電商企業物流基地“安家落戶”。自2012年,總投資30億元的阿里巴巴、總投資4億元的當當網、總投資20億元的亞馬遜等龍頭企業已經在武清開始建設物流基地；長三角地區則以上海為核心,憑借上海的經濟中心地位,帶動周邊包括杭州、南京、寧波和義烏等地區發展。由于資金雄厚,長三角地區以龍頭企業為引領——例如阿里巴巴,中小電商企業協同發展；相較前兩個區域,珠三角地區就電商園區而言,起步較晚,但在廣州和深圳兩個城市的帶動下,目前該區域已經成為最具競爭力的中國電子商務區之一；盡管成渝地區不屬于沿海區域,但成都和重慶兩地憑借中小物流企業帶動四川及云貴地區的電商園區發展。

電商園區是以電子商務為主體,構建電子商務交易平臺。盡管電商企業目前處于高速發展階段,但大型龍頭企業傾向自建物流基地,中小型企業無法完全填滿電商園區,因此大部分園區采取靈活運營方式。因此,目前的電商園區除了服務于電商企業外,還包括文化創意、教育服務、IT/軟件開發、制造類產業。

政企結合型的電商園區將是未來電商產業園發展的主力

無論是政府主導型、政企結合型還是企業主導型,電商園區的發展尚處于培育階段。三種類型的電商園區都在尋找和探索適合自身發展的路徑。如何整合土地資源,發揮電商園區地產的最大效能是擺在政府與各類電商企業面前的一項課題。

政企結合型的電商園區將是未來電商產業園發展的主力,與此同時,處于行業中游的電商企業將是其招商的重點對象。為了適應互聯網及電商行業激烈甚至殘酷的市場競爭,必須整合上下游企業,以電商企業為核心,通過成熟的產業園區來促進其相互合作,形成完整的產業鏈條,才有望在寡頭型的電商市場中突圍。電商企業、物流企業與倉儲企業,通過技術交流、產業協同、參股合作等形式實現有機結合,發展成以此為主體的三位一體的電商園區,將成為物流產業園區開發的新趨勢。因此,結合以上企業的特點與發展需求,在落位布局、招商引進、租賃策略等方面予以適應性改進將是電商園區迎來新發展機遇的關鍵。

目前國內大型的電商以及轉型電商的傳統家電巨頭大多還在物流地產與自建倉儲之間游離,隨著互聯網與電子商務行業的發展,各電商大佬與其適應其發展形態的企業導向型電商基地也將不斷引入新的元素和內涵。其實他們中的一些人正逐步試圖跳出物流、倉儲等工業地產的桎梏,將產業鏈延伸到消費終端,從而實現與O2O模式更好的融合。譬如蘇寧利用在實體店運營方面的豐富經驗,基于“實體店互聯網”的戰略規劃,推出蘇寧生活廣場系列產品,將蘇寧易購直銷區、虛擬貨架、云體驗中心以及互聯網金融線下理財等O2O元素引入實體店,實現其互聯網化。目前其位于石家莊的門店已經開業,南京新街口、東莞與黃石的分店也將未來陸續投入運營。如果此種嘗試成功,將為電商企業進軍并整合工業與商業地產提供良好范例。電商與地產更廣泛的結合會是怎樣的景象？我們拭目以待。